用基金运作模式谈PPP金融创新

“主动使用基金模式，这样很多社会资本不是以股东身份出现在公司里，更加灵活，更有可能让社会资本在PPP当中扮演真实的武松打虎角色，而不是假武松。PPP金融创新平台和基于城市运营的创新性基金。”2017年1月8日，中信城开PPP首席顾问、华晟基金董事长林竹博士在“中国城镇运营投资论坛2017暨中国城市运营联盟倡议大会”上如此表示。

林竹博士指出，城市运营商需要整合三大要素，一个是产业资源，一个是资本资源，还有土地要素资源。现在很多房地产开发商慢慢向金融靠拢，因为资金运作量太大，完全以开发运营为导向的团队已经有问题了，搞产业的慢慢向土地和资本靠拢，搞信托、产业机构的又搞土地管理团队，说明三大要素整合在一起，对团队要求是综合性的，不是单一维度要求。

此外，城市运营是以规划为导向的资源整合的平台或过程。

中国的城市运营时代有哪些特点？林竹表示，所谓中国的城市运营时代是相对于城市开发短周期的粗放型模式时代而言的。这个提法是因为中国的城镇化已经进入高于50%城市化率的“后城市化”进程中，在这个阶段中，粗放型发展发展模式已不可持续，新的精细化运营方式必然出现，这是全球城镇化发展规律在中国的再现。之前通过大规模的城乡人口移动、城市空间扩张、城市规模扩大，包括基础设施大规模建设带来的粗放式、外延式的发展要走向内涵式集约运营发展，这是一个新的城市运营时代。

由于中国特殊的政治制度、土地制度等国情，中国城镇化发展道路与世界其他国家完全不同，带有强烈的中国特色。尽管我们取得了举世瞩目的成就，但是就今天中国城乡一体化存在的问题来看，政府主导，市场配合的模式是难以为继的。

同样由于中国国情，中国城镇化即使集约化发展，也会与国外不同，因为中国的土地是公有的，基础设施投入需要巨量基金，未来10年，中国的城镇化将拉动近50万亿的投资需求，如果完全靠政府，哪怕是GDP和人均可支配收入再提高，也很难让地方政府财政支付这么高昂的财政需求，所以一定要走政府引导，市场主导的发展道路，必须要引入和建立基于中国国情的，创新型的政府和社会资本合作模式（PPP）。明确政府与市场在新型城镇化过程中的角色分工，让市场充分参与城市规划建设运营决策；以规划统筹指导城镇化建设，市场化配置公共服务产品。如果由社会资本来主导新型城镇化，那么在城市运营效率、风控等方面，都会有明显的不同。社会资本的介入，会让城市运营模式发生变化。

华晟基金在城市运营实践过程中，形成了自己对“中国城市运营时代”特点的理解和城市运营模式——城市运营是在新型城镇化战略的引导下，以土地运营为基础，以产业运作为保障，以资本运作为核心，以构建产业、文化、交通、生态和人居环境等城市综合系统为目标，通过“市场主导，政府引导”的PPP市场化运作方式，企业与政府建立平等契约伙伴关系，以前瞻性的城市发展策划和规划、土地整理、城市公共基础设施建设以及城市产业投资等一系列资源整合运作，提升目标城市的功能规模和资源价值，从而共同获取城市整体资源溢价和投资增值收益的城市综合开发运营过程。

总结中国城市运营时代的特点，就是所有的城镇化发展，所有的特色小镇以及各大城市、中等城市的发展都必须以土地运营为基础，以产业运作为保障，以资本运作为核心，围绕人民最真实的需求提供全方位的服务。

对于会后记者的提问，社会资本如何参与中国城镇运营实践，把握新型城镇化建设的投资机会？

他表示，中国PPP模式与国外PPP模式最大的差异是，国外叫公私合营，在中国叫政府与社会资本合作，也就是说，中国的社会资本还不够强大，私有公司的资源和能力还不能完全支撑城镇化建设，所以在中国的城镇运营实践中，未来五到十年，国有企业会承担非常重大的社会资本角色，由中央企业、国有企业来集合真正的私有资本，提供城市运营公共服务，我们认为是符合中国国情的。

私有资本的培育需要很长时间，如果我们希望社会资本发挥更大作用，就要勇于创新，比如我们华晟基金就在推进PPP创新，使用私募基金的方法来操作PPP ，那么社会资本参与的可能性、参与深度和广度、相应的风险与回报，都会更接近国际上PPP对社会资本的期待，这需要创新与探索，我们华晟基金现在就在做，过一两年，可能会看到比较显著的成果。

以下为华晟基金董事长林竹博士发言实录

林竹：尊敬的孔丹董事长、尊敬的各位领导、各位来宾、各位朋友大家下午好！

首先我非常感谢在之前演讲的各位专家领导对中信滨海新城项目的评价和鼓励。这个项目是从2010年4月份开始第一次拓展，当时拓展的时候完全不是今天看到的这种模式和感觉。后来经过了三年谈判，2013年5月份成立公司。总共历经七年，我非常赞成贾院长提到的PPP是一场婚礼，是一个有时间周期的，要去渡过一段日子。

回顾这段日子，今天在座很多领导曾经去过滨海新城考察、视察、指导过。我在此代表项目团队以及中信城开、中信集团向各位为这个项目付出心血、提供过指导意见的领导、嘉宾表示感谢！

今天我在这里汇报的题目，是基于这个项目运作过程当中，以及最近在各个城市化区域拓展城镇化项目、城市运营项目的一些心得体会做的提升、总结。

刚才贾院长回顾中国城镇化大的宏观面、基本面的时候已经做了很详细的介绍。一些基本观点、包括国外的学者所得出的一些城镇化的结论，已经向大家做了介绍。我在这里简单的回顾一下。

中国城镇化应该说我们回顾过去二十多年城镇化，中国城镇化是取得了令世界瞩目的成就。

我们城镇化率已经超过世界平均城镇化率的水平。这个应该说今天我们在讨论从城市开发、城市经营、转向讨论城市运营的非常重要的几点。

这个基本面里有一些出现了一些问题，这些问题它其实是线下，中信做的表述。人口是更加明显的向大城市以及超大城市区域集聚。

乔主任讲的时候已经表明了。

向人口集聚的现象跟过去十年、二十年当中控制超大城市发展的战略和政策背道而驰。现象和政策意图不吻合。这是值得我们关注的现象。

第二由于人口集聚造成了中国大都市空间快速扩张、规模扩大，表现在土地占有面积是急剧扩大。北上广深引领中国超大城市、超级城市，城市规模越大集聚效应越强，土地扩张非常明显，人口集聚也是明显。

伴随着这样的过程我们的城市病凸现。最近这段时间非常明显。大家已经考虑对生存造成的影响。首当其冲的是北京。我们在北京住的各位朋友非常不希望，北京空气质量达标天数2016年只有198天。

种种现象和问题都指向今天贾所长提出的很接近的表述，我们城镇化发展速度已经从原来高速发展，在20到50，现在不管是50还是按照户籍统计口径，已经开始放缓。最近一些学者在论坛上也提到了中国城镇化发展出现萎缩现象。

有这么一种提法。但是能不能把“萎缩”理解为放缓呢？这样和刚才贾所长研究结论吻合。

放缓意味着什么？中国城市化发展已经进入一个不是粗放型发展的阶段。进入集约化发展。集约化发展和原来城市大规模的开发，开发导向，投资导向，这种前面二十年发展的模式，马上要转入另外一个模式。这是客观规律。但是应该转向什么模式？这是我们今天在座集聚到这个地方共同探讨的非常严肃的问题。不光是开发商的问题，不光是政府治理城市的问题，是大家共同关注的问题。

我们关注什么呢？政府引导、市场主导的新型城镇化政策战略背景下，中国未来城镇化进程，是继续过去投资导向、开发导向模式，还是进入到一个关注运营质量、长周期当中发展城市这么一种模式。这是我们今天在座各位集聚到这里共同的话题。也是联盟倡议书里表达的理念。

我们寻找一种更加集约化、对中国未来城镇化发展负责任的态度。

要回到这个问题，我们回顾一下过去三年来，2014年到2016年财政部、发改委陆续出台了一系列关于PPP政策。刚才蒋委员非常详细讲解了PPP运作和流程。这些都在逐步引导社会。刚才有一张图，原来政府平台融资为主，意味着什么情况呢？社会资本逐步进入城镇化全方位过程当中，社会资本天生防范风险、长周期、讲效益的本能，一定会彰显在城镇化各个项目当中去。

这是我们列举的。我们学习财政部、学习发改委在各个阶段发布的一些文件，我们作为企业，我们作为城市运营商，要紧跟国家战略走对于国家的战略和政策要点捕捉，这是我们研究团队始终必须要高度敏感的事。

这里有一个文件我觉得跟今天主题非常吻合，这个文件是关于开展特色小镇培育工作的通知。关于特色小镇，我捕捉到的乔主任讲的非常精彩的观点，特色小镇是在整个中国新型城镇化战略政策当中，说出来以后各方主体都非常关心跟非常关注的问题，政府也很热，企业也很热、社会资本也很热、银行也很热。

我们今天在这里有联盟倡议书很重要的原因是我们对着特色小镇去。既然能够让各方都热的事情我们一定要动作起来，马上执行、马上落实，去寻找一个路径。

发改委在促进城镇化发展规划文件当中有一句话，全世界最大的投资机会是中国的城镇化，今天我们主题是城镇运营投资。

今天在座很多都是CEO、是领导，是要讲投资、讲融资的。对这样一种全球最大的投资机会，我们应该用什么方式去捕捉它？从供给方来说中央政府推动新型城镇化，供给侧改革当中按了强大的按纽，造成了巨大的需求，投资三十到五十万亿意味着三十到五十万亿的需求。供给侧发生变化，需求侧马上发生巨大的变化。

这些分解下来，刚才那一句话可以分解为非常具体的领域，住宅，房地产开发商做的住宅毫无疑问肯定在里面。

商务办公这些都是所谓商业地产，环保交通市政，蒋委员讲到很多PPP领域，包括休闲独家健康养老都出现了PPP。中间第二一直第五是PPP覆盖的内容。既是投资重要的机会，也是融资需求主要的领域。同时也是把这些，把中间任何一个方面，放到特色小镇里去都是需要。无非是特色小镇彰显其中哪一个范围的需求。比如某一个特色小镇体现的是文化需求，它叫文化特色小镇。某一个小镇体现的是产业，刚才讲沃尔沃汽车小镇，它其实是沃尔沃汽车产业园区，但是不以传统冰冷、单调、机械的园区形态出现，以汽车使用人和汽车制造者的人的生活、工作、事业为核心去满足需求的小镇。马上里面有改变。本质上是一个园区。

所以我们想我们在学习新型城镇化的战略政策当中，我们更多要捕捉给我们彰显和表达出来的市场机会。我们的感觉是市场机会是真实存在的。尤其是栩栩如生的。

从市场端今天在座各位90%以上都是市场主体，都是社会资本，有个别的政府领导，银行有很多。

我们的策略是什么？今天是我们共同探讨的一个话题，也是我们达成共识的。

中国城镇化和特色小镇运营投资，我们讲市场化策略，我们政府方有政府策略，市场策略是什么呢？我们应该是坚定不移的以国家新型城镇化的战略为指导，但是要最大限度的发挥社会资本的资源优势。在两个领域深度改革，一个是产业协同创新。今天我们苏总讲到中信内部协同扩张到中信外部协同当中是中信作为国企中央企业一个非常重大的措施，在产业协同、金融工具创新方面，金融工具创新刚才蒋委员提到了、乔主任提到了。这两个领域都是供给侧改革。它的方式已经改变。

我们作为市场主体方，我们可以推动以市场为主导的城市运营体制。

有些理念、表述在赠送给各位的书里有表述。从而实现城镇化和产业以及资本和土地等要素的最高效配制。最高效配制最后形成效益是对社会效益、经济效益、环保效益、政治效益，全部可以综合体现。

这样的一种策略，我们回过头来看非常吻合刚才贾所长提到的约瑟姆体现。我们这个图在世行报道当中总结的，非常吻合。20%以下是野蛮生长，20%到50%是粗放生长，50%以上城镇化率是减缓的。我自己算过一次，前二十年城镇化当中平均每年城镇化递增是1.3到1.5%，到45%到60%之间是1.0到1.3%，70%以后是1.5到1.8%。

这些表明城镇化在萎缩，生长到一定阶段进入了成熟期以后，接近成熟期，机体内在质量在发生变化。机体变得更加坚实、更加有血有肉，但是表现的速度，人的生长一样，我们长到1.8米以后不能说萎缩了我的身体机能还在扩展。是向内在、向集约发展。

市场端如何应对这种表面上城镇化速率降低，但是内在需求增加的市场的状态呢？我觉得根据我们在中信过去十几年，因为我们中信中央企业背景做了大量一级开发，像海南博鳌是中信做，我们大榭岛、成都天府新区，以国企为主要平台集合了大量的政府的投资。我们摸索出城市运营的模式。

大概来说以土地运营为基础，以产业运作为保障，以资本运作为核心，大概这个模式。最后我们通过中长周期项目，跟城市生命共同发展，在成长当中获取共同利益。这是一种共享和理念。

这样的一种理念应该说近期在供给侧改革的大的方针政策下，我们来分析还是非常吻合供给侧基本要义。

供给侧未来可能会主导中国一段时间、长周期的经济发展策略，我们放在新型城镇化领域当中去看，是有四个方面的供给侧变革特征，我认为比较吻合。

首先是发展目标的转变。以前不断扩大城区面积、城区空间，现在更多讲旧城改造。三旧改造、老园区改造、腾笼换鸟等等。我们最近在上海的项目涉及到腾笼换鸟。这个做法以及目标和以前做新城不一样。

第二驱动力量转变，以前完全来自政府，因为融资来自政府平台，来自政府城投，直接来自于政府财政，现在来自社会资本，社会资本参与过程当中代表了一种新的资本力量，驱动力量转变也会导致整个新型城镇化推动过程跟原来完全与政府为驱动的过程不一致。

第三规划模式发生改革。这个是我们在项目操作过程当中真实体会。规划模式转变从原来一规独大到多规合一。我们为什么能够今天奉献给大家一本专业的书，是因为我们项目当中完全从2010年、2011年自觉执行五规合一。因为很简单，多规合一2014、2015年才提出来的，我们作为企业本身要去建，如果不合一做不过，我从被动转变为主动合一。我从企业端做多规合一，也是我们作为城市运营商，市场运作主体的运作的自我本能驱动。我们必须做多规合一才能把事情做好做成。

最后融资模式转变。刚才蒋委员讲得非常清楚，我们原来以政府平台为主导到社会资本、PPP，转变为现在以PPP为主导。但是现在PPP项目成功概率不太大。涉及到社会资本对这个领域有忌惮，风险控制很成问题。我们在模式当中，追加了一个条款，人大常委会通过表决审议的形式，审议了我们整个滨海新城协议。协议通过以后确保了双方和约在未来长达十年二十年过程当中，能够经受得起社会政策和时间的考验。这个非常重要。

融资变化也是新型城镇化过程当中供给侧改革变化的一个特征。

当我们把这些特征梳理完以后我们发现，PPP市场机会是真实存在的，这个机会是什么呢？政府的需求，我们从市场端要找项目，我们要跟政府合作，我肯定要给政府提供一些什么东西，政府需要什么，大概概括起来第一个是新城开发提升城市形象和品质。

第二个是留住产业，增加就业机会和税收，这是作为政府基本功能的需要。

第三引入城市以外的资本。来引导城市发展。反过来作为城市运营商、社会资本，我们需要更多能力满足政府的需求。

首先必须要具备大区域开发整体规划跟开发能力。一般小公司比较难。

第二产业整合跟招商能力。现在很难招，怎么样出其不意、差异化竞争，这是非常重要的。

第三大规模资本运作能力。这里讲大规模资本运作能力。我们现在运作的项目动辄百亿以上，中信滨海新城项目总投资规模五百亿，首期150亿。这样一种大规模的融资和投资，它对资本的运作专业化程度要求极高，刚才也提到了都是算出来的，我们中信滨海新城在中信严格管理下做了一百版以上经济测算，对各种可能性进行了预测。六年过去了，我们原来打了很多风险系数用掉了。但是又新增了很多利好。又补回去了。事情总是这样，正能量总是正能量。我们回想起这六年跌宕起伏很有心得。

如果我们自身社会资本团队具备这样的四个，包括第四个高品质管理输出能力，这是对团队要求，我们可以真实把握住财政部、发改委、中央政府给我们提出的PPP市场，我们可以抓住机会获得我们的市场份额。

总结起来说，我们作为城市运营商需要整合三大要素，一个是产业资源，一个是资本资源，还有土地要素资源。

现在很多房地产开发商慢慢向金融靠拢，因为资金运作量太大，完全以开发运营为导向的团队已经有问题了，搞产业的慢慢向土地和资本靠拢，搞信托、产业机构的又搞土地管理团队，说明三大要素整合在一起，对团队要求是综合性的，不是单一维度要求。

城市运营是以规划为导向的资源整合的平台或过程。

最终我们想达到什么目的呢？我们要通过这么多要素资源整合，反过来给地方政府、给城市所在地居民和市民，创造一个实际的可以被体验到的五位一体的城市系统、特色小镇系统。刚才讲到文化是灵魂，有些地方有文化、有产业没有生态。污染到处都是。有的地方房子盖起来了但是没有灵魂非常冰冷。

很容易我们讲一个特色小镇，讲产业、讲生态，讲文化、讲交通，最后忘记了人。说到人居很容易讲到住宅，讲到住宅就讲到房地产，五位一体最终是人居环境最终为人服务的环境。

我们在整个这样的一些大的理念和要素分析基础上，我们这个团队，我们中信城市运营团队，在中信庞大的协同背景下，我们是强调在中信庞大协同背景下，我们得以在市场竞争当中，获得了一些先机和优势。中信产业资源非常丰富，大家看到左边是非金融产业，55个行业，右边是金融行业，我们证券银行信托，苏总已经表达了。

这些强大的资源和要素，都是以独立法人主体存在的，怎么样一个项目当中集聚各方优势，包括中信外部同样也有非金融，这需要一个庞大的、适合资源整合的平台。

有时候发自内心确实想整合，但是平台是一个人控股，一个公司独大，两个老大、三个老大控制的，怎么样寻找到一个合作方式，让今天在座各位，今天在座所有银行、证券、基金，有服务型的、投资型的大家可以共享新型城镇化，PPP这杯羹，这是非常大的话题。中信内部协同还是取得非常好的成绩。

这个大家看到中信滨海新城，我们做了很多事情。在这里不赘述。

这张图是我们在对外口号叫做北回归线上的湾区天堂。这句话今天特别值钱，为什么呢？没有雾霾。北回归线的湾区天堂肯定没有雾霾。清澈天空，空气指数在20到40之间，阳光灿烂。海水再稍微整理一下就OK了。现在中国一线城市是土地价格一线城市，空气质量的四线城市。

在我们空气质量非常好，是可以匹配、可以对冲的。我们正在推动宁波余姚云城项目，今天得到了发改委等六部委联合见证，我们用基金运作方式。也一点稍稍创新了一些。

这是上海金山的项目，我们非常高兴，我们用PPP方式，我们用金融创新PPP基金方式运作，可能又会比原来中信滨海新城操作模式更进一步。

我们在整个背景下华晟基金来龙去脉是在中信滨海新城运作过程当中，前年总体支援不够情况下，组建了华晟基金，这个基金两次配合中信滨海新城度过了危机。这个基金它的存在是让我感受到了基金的威力。

现在我们在拓展项目当中，主动使用基金模式。

这样的话很多社会资本不是以股东身份出现在公司里，更加灵活，我们更有可能让社会资本在PPP当中扮演真实的武松打虎角色，而不是假武松。PPP金融创新平台和基于城市运营的创新性基金。

今天在座各位如果有项目创新需求，我们可以会后联系。在商言商，还是要做商业，做项目。

在这样背景下，我们觉得今天主题，以多规合一科学规划为引领，产业协同达到共享。金融创新这句话我的理解是让金融创新驱动。因为很多事情理念很好，想法很好、很有情怀，项目也不错，弄到最后没钱，有钱钱配制不好，效率很低。所以我觉得放眼世界，硅谷为什么是硅谷，是华尔街产业资本驱动的。

云栖小镇为什么有？是BAT资本驱动的结果。BAT现在很厉害，因为它代表新生产业。大量资本向它集聚。资本积聚本身驱动是我们做城市运营非常重要的内生驱动力。

最后一句话，也是我内心的话，让我们一起携手来迎接属于中国的城市运营时代！

谢谢大家！

会后，作为中国城市运营联盟的创始机构和核心发起人——华晟基金董事长林竹博士，回答了记者有关提问。

记者：中国的城市运营时代有哪些特点？

林竹：所谓中国的城市运营时代是相对于城市开发短周期的粗放型模式时代而言的。这个提法是因为中国的城镇化已经进入高于50%城市化率的“后城市化”进程中，在这个阶段中，粗放型发展发展模式已不可持续，新的精细化运营方式必然出现，这是全球城镇化发展规律在中国的再现。之前通过大规模的城乡人口移动、城市空间扩张、城市规模扩大，包括基础设施大规模建设带来的粗放式、外延式的发展要走向内涵式集约运营发展，这是一个新的城市运营时代。

由于中国特殊的政治制度、土地制度等国情，中国城镇化发展道路与世界其他国家完全不同，带有强烈的中国特色。尽管我们取得了举世瞩目的成就，但是就今天中国城乡一体化存在的问题来看，政府主导，市场配合的模式是难以为继的。

同样由于中国国情，中国城镇化即使集约化发展，也会与国外不同，因为中国的土地是公有的，基础设施投入需要巨量基金，未来10年，中国的城镇化将拉动近50万亿的投资需求，如果完全靠政府，哪怕是GDP和人均可支配收入再提高，也很难让地方政府财政支付这么高昂的财政需求，所以一定要走政府引导，市场主导的发展道路，必须要引入和建立基于中国国情的，创新型的政府和社会资本合作模式（PPP）。明确政府与市场在新型城镇化过程中的角色分工，让市场充分参与城市规划建设运营决策；以规划统筹指导城镇化建设，市场化配置公共服务产品。如果由社会资本来主导新型城镇化，那么在城市运营效率、风控等方面，都会有明显的不同。社会资本的介入，会让城市运营模式发生变化。

华晟基金在城市运营实践过程中，形成了自己对“中国城市运营时代”特点的理解和城市运营模式——城市运营是在新型城镇化战略的引导下，以土地运营为基础，以产业运作为保障，以资本运作为核心，以构建产业、文化、交通、生态和人居环境等城市综合系统为目标，通过“市场主导，政府引导”的PPP市场化运作方式，企业与政府建立平等契约伙伴关系，以前瞻性的城市发展策划和规划、土地整理、城市公共基础设施建设以及城市产业投资等一系列资源整合运作，提升目标城市的功能规模和资源价值，从而共同获取城市整体资源溢价和投资增值收益的城市综合开发运营过程。

总结中国城市运营时代的特点，就是所有的城镇化发展，所有的特色小镇以及各大城市、中等城市的发展都必须以土地运营为基础，以产业运作为保障，以资本运作为核心，围绕人民最真实的需求提供全方位的服务。

记者：社会资本如何参与中国城镇运营实践，把握新型城镇化建设的投资机会？

林竹：中国PPP模式与国外PPP模式最大的差异是，国外叫公私合营，在中国叫政府与社会资本合作，也就是说，中国的社会资本还不够强大，私有公司的资源和能力还不能完全支撑城镇化建设，所以在中国的城镇运营实践中，未来五到十年，国有企业会承担非常重大的社会资本角色，由中央企业、国有企业来集合真正的私有资本，提供城市运营公共服务，我们认为是符合中国国情的。

私有资本的培育需要很长时间，如果我们希望社会资本发挥更大作用，就要勇于创新，比如我们华晟基金就在推进PPP创新，使用私募基金的方法来操作PPP ，那么社会资本参与的可能性、参与深度和广度、相应的风险与回报，都会更接近国际上PPP对社会资本的期待，这需要创新与探索，我们华晟基金现在就在做，过一两年，可能会看到比较显著的成果。

记者：请介绍中信创新城市运营PPP模式的实践经验和华晟基金的情况，作为基于城市运营创新模式的创新基金，华晟基金如何通过PPP和金融创新在特色小镇项目等新型城镇化建设中应用中信城市运营模式？

林竹：今天论坛的主题是“规划引领、金融创新、产业协同”，规划引领指五规合一，产业协同带来共享，而金融创新的提出，是因为在中信的实践中，城市运营不是开发导向的行为，不是简单的二级开发或一级开发，不是政府主导的城市经营行为，而是完全站在市场角度，用市场的方法和模式去推动的长周期投融资行为。

我们城市运营的核心是资本运作，城市运营一旦离开资本运作为核心的理念和原则，是难以为继、不能推进的，资本运作的核心是创新，也就是说，有怎样的资本运作手段，就有怎样的城市运营模式。目前中国的资本市场还处于创新、推动和组建中，这与成熟经济体资本市场在资本运作的层次，风控、成熟度方面都有差距，目前我们可应用的资本运作工具是比较少的，房地产开发和城市开发的特定短周期行为一般会使用开发性金融的手段，也就是说开发贷是重要手段，但是在城市运营中，更多要利用资产证券化方式，应用到REITs，或者类REITs的金融手段，实现长周期的运营投资。这对资本的属性要求也很严格，需要低廉的成本，但是目前中国资本市场融资成本居高不下，这是伤害中国实体经济发展的很大障碍，这种障碍在短期内很难解决，所以在基于现状的市场环境、资本环境中，要做好长周期，做好PPP，还必须基于中国的现有资本要素、资本资源、资本的规范制度环境去操作，在约束条件非常明显与苛刻的情况下，对创新的要求必须高。

华晟基金首先立足于已经取得的项目经验，更多是项目教训的总结，同时要依托华晟基金的股东背景——中信集团和中国银行。中信集团是综合性企业集团，我们的兄弟单位中有大量的银行、证券、信托、基金等机构，具有良好的金融环境，所以我们现在能使用的金融资源相对较多。中国银行又是人民币国际化主要推手，在国内确定了推动城镇化为主要发展战略。有他们作为股东，使得华晟基金与其他基金公司相比，处于相对优势，再加上运作团队大部分来自于中信城市运营团队，在掌控实体项目运作时，这使得华晟基金践行“以土地运营为基础，以产业运作为保障，以资本运作为核心”的城市运营模式具有相对优势。同时，华晟基金专门组建了3GP创新模式，去推动华晟基金实现愿景——“成为中国新型城镇化的金融创新平台”，成为一个以城市运营模式为基础的创新基金。

记者：华晟基金如何依托股东资源，如果依托中国城市运营联盟资源来推动宁波余姚的“中国云城”项目、上海金山新城项目合作？

林竹：由于华晟基金的股东是中信集团和中国银行，所以华晟基金在国内外发展具有天然资源禀赋，是站在巨人肩膀上的创业型公司，先发优势明显。

但是单靠股东资源来运作城市运营项目是远远不够的，华晟基金运作宁波余姚的“中国云城”、上海金山新城这种长周期、大投入项目，更要依靠中国城市运营联盟的力量。中国城市运营联盟基于发起机构对中国城镇运营和“PPP”模式的相关理论探索，以及“多规合一”的城镇运营项目实践经验，围绕“城市运营”、“特色小镇”投资全产业链，有机整合全国的、国际的金融、产业、政府、智库各方面的优质资源，围绕项目投资全过程建立协同共赢机制，带动社会各方力量共同参与城镇运营项目的策划、规划、投资、开发、运营和管理，推动区域产业发展，分享新型城镇化建设投资收益。

就像今天论坛上嘉宾所提到的，中国很大，不可能一贴解决所有城市运营的问题，中国城市运营联盟不是一贴药，而是中药库，不管有什么病，都可以在联盟中找到药方。所以说，中国城市运营联盟，是华晟基金所必须依托的重要资源。中国城市运营联盟的愿景是“与中国的城市文明共同成长”，华晟基金也是一样，我们将做中国新型城镇化战略的积极践行者，为中国经济发展贡献自己全部的力量。

上海金山新城

金山区位于上海市区西南，杭州湾北岸，拥有丰富的土地资源、近23公里的滨海岸线、金山三岛以及近岸深水良港等得天独厚的优势资源。

为助推上海国际中心城市的建设，促进金山区的产业转型升级，践行新型城镇化国家战略，上海金山区人民政府和华晟基金携手进行全面战略合作，包括在金山区行政区域内开展旅游交通、智能制造、医疗健康、生物科技、电子信息等方面的产业结构调整升级合作；开展智慧城市、滨海新城、特色小镇、工业旧改等相关的建设运营合作。

致力于将金山区打造成具有“全球城市”高度的国际滨海生态花园城市、具有领先示范意义的产城融合示范区域和特色小镇，成为带领金山产业转型发展的创新培育基地，促进金山经济社会发展和城市扩容提质，实现合作共赢。

中国云城（余姚）

中国云城（余姚）产业基地是由中信集团与余姚市人民政府联袂打造的中国首座智慧“云城”，位于浙江省余姚市中心城区高铁新城版块，地处第六大城市群长三角的几何重心，是余慈一体化重要支点，宁波副中心。

项目是中信城市运营PPP模式的重要项目载体，城市综合开发运营内容包括：城市综合开发、融资、产业整合和产业云服务系统的研发、运营、维护以及管理等一系列资源整合。

总体定位为余慈地区中小企业的云总部基地，长三角产业创新升级孵化基地，具有国际影响力的“中国云城”。

项目首先开发建设1.8平方公里示范区，一期开发3.2平方公里，二期开发范围为6平方公里，三期带动周边20平方公里发展。总投资将超过200亿元，其中示范区投资100亿元，远期规划人口约20万人。

记者：中国城市运营联盟如何整合金融、产业、政府、智库各方面的优质资源，如何为各类市场主体打造中国城镇运营投资专业化、产业化和市场化的大协同平台？

林竹：首先，中国城市运营联盟马上要成立咨询服务机构——城市运营研究院，现在已经呼声很高，有研究机构之后，就能够为所有联盟成员的项目和投资进行前期可研分析、投前分析、咨询顾问，避免风险。

第二是根据市场需求，组建各类基金，例如养老、健康、互联网+基金等。

第三是组建基金后，寻找到合适项目进行项目投资。现在项目源已经很多，一千个特色小镇的大量项目还没有挖掘出来，联盟中的会员主体能够得到联盟的服务。

第四，研究院会组建教育培训机构，衍生出商学院，进行非学位教育。对于创新的商业模式不懂或理解不深的人，例如对PPP、资产证券化、REITs等一头雾水的人，都可以去读商学院，这个培训的需求量是很大的，设想如果联盟做大时，咨询量培训量就会很大，因为我们是在做城市运营，与方方面面都会挂钩，无论是对机构会员还是个人会员，都有需求。联盟是综合性平台，是跨行业的资源平台，里面会有资本机构、开发机构、教育机构、咨询机构、产业运作机构等，大家的目标一致是做城市运营，涉及的行业越多，信息需求越大，因为一旦跨行业后，每个联盟会员主体的知识盲区也就越多，就会寻求盲区知识、信息的补足，只有在360度平台中才会获得解决，我们有切身的感受就是我们需要这样一个平台，去补足自身的不足。