金融监管机构携手发力房地产融资渠道全面收紧

近期，随着国家加大房地产调控力度，中央、地方“多管齐下”，银、证、保等金融监管机构携手发力，频频出台房地产融资政策，融资渠道正在全面收紧，人们期待金融“脱实向虚”的苗头因此得到有效遏制。

银行叫停理财资金进入房地产

“10月底，全行已暂停了房地产项目的表外融资审批，不少审批通过的项目也不再放款了。”一家大银行工作人员告诉记者，今年某一线城市分行用于支持房地产开发项目的理财资金近200亿元，目前还剩近一半未放款已被紧急叫停。

记者了解到，前一阶段楼市火爆，开发商融资需求有所回升，但此前不少银行已收紧房地产领域的信贷额度，很多开发商只能转而通过理财等表外渠道寻求资金。

在10月下旬银监会召开的三季度经济金融形势分析会上，银监会主席尚福林明确表示，严控房地产金融业务风险，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。

11月3日，央行上海总部发布《关于切实落实上海市房地产调控精神 促进房地产金融市场有序运行的决议》，要求各商业银行要切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。

业内人士表示，银行叫停理财资金进入房地产，一方面是对楼市风险心存担忧，另一方面是近期央行引导银行加强表外理财业务风险管理，银行也借此梳理表外理财业务的风险。

虽然表外理财并未正式纳入央行宏观审慎评估（ＭＰＡ）广义信贷范围，但央行研究局首席经济学家马骏日前透露，央行正根据模拟测算情况研究将其正式纳入的时机和具体方案，引导银行加强对表外业务风险管理。

其实，被限制进入房地产业的不只是理财资金，记者了解到，不少银行还暂停了房地产开发贷的审批，但保障房建设项目的贷款仍在审批发放。

沪深交易所新规约束房企发债

“公司债一直是房企偏爱的融资工具，但近期已明显感觉到房企发债收紧的信号。”一家大型券商的投行业务负责人告诉记者，交易所已于10月下旬暂缓了房企发行公司债申请的受理、发行、上市、挂牌等工作，在此期间，交易所要求券商结合国家最新房地产行业和市场调控政策以及近期明确的分类监管方案对相关房企进行逐项核查。

引发这些变化最直接的原因是，10月28日沪深交易所均发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，以落实国家关于房地产行业和市场调控的最新政策要求，对房企发行公司债进行分类监管，并明确指出“房地产企业的公司债募集资金不得用于购置土地”。

数据显示，2015年房企发行公司债融资4122亿元，占当年公司债券发行总规模的19%；今年前10个月，房企发行公司债融资超过7000亿元，远超去年公司债全年规模。

“受国家房地产调控政策影响，10月份房企发行的公司债融资规模占比已下降约15%。”上述投行负责人认为，随着新规出台，房企发债的规模将继续缩水。

另外，深圳某基金公司分析师认为：“若按照新规执行，不少中小房企可能会被限制在发行名单之外，受到的影响最大。”

在公司债全面收紧的同时，“业内再次感受到房企再融资大幅收紧。”一位业内人士表示，证监会对房企再融资态度全面谨慎，所有上市房企都将受到影响。

7月份，监管部门曾在一次会议上透露出房企再融资趋严的信号，并提出上市房企再融资募集资金不得用于补充流动资金和偿还银行贷款，不得用于购置土地。

保监会要求险企自查不动产投资

楼市的火热也令不少保险公司加大了投资力度，近期披露的三季报充分说明了这一点。

季报显示，除了中国人寿，其余三家Ａ股上市的保险公司对房地产的投资均有不同程度增长。截至9月末，中国平安投资性房地产资产360.09亿元，较上年末增长30.9%；新华保险和太平洋保险投资性房地产的资产较上年末分别增长了46.9%和16.8%。

除投资房地产公司股票或股权之外，不动产债权计划、不动产集合信托计划等，均是保险公司关注的与房地产相关的金融产品。据中国保险资产管理业协会统计的数据，仅2016年前9个月，21家保险资产管理机构发起不动产债权投资计划56个，注册规模达790.78亿元。

为防控风险，近日保监会下发行业内文件，规范险资的不动产投资行为，要求各类保险机构就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查，并于11月15日前将自查情况上报。

中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼表示，银、证、保频频出台针对房企融资的监管政策，与近期资金“脱实向虚”现象有关。“部分一二线城市房价快速上涨，各路资金纷纷涌入楼市；而与此同时，实体经济贷款疲弱甚至出现月度负增长，资金‘脱实向虚’风险抬头，这关系到我国经济能否顺利转型。”

近日召开的中央政治局会议提出，要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。

实际上，房企融资政策一直都具有很强的周期性。每一轮房地产调控必然伴随着融资渠道的收紧。随着各类金融机构纷纷出手，此轮房地产融资又步入了一个收紧的通道。